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房地产REITs 或重启试点

2015年03月30  新闻中心  来源:未知  http://www.gchelp.com

一直被业内呼吁的房地产信托投资基金(REITs)或将放开。笔者从权威人士处获悉,房地产REITs有望在今年上半年开启试点,房地产行业将迎来直接融资时代。

据权威人士透露,现阶段中央层面已对重启房地产REITs观点达成一致,虽然还面临政策层面的限制,但有望以试点方式先行放开。

事实上,在过去一年里决策层面对REITs的态度明显转向。2014年9月30日,央行发布《中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》中便提出了将积极稳妥开展REITs试点工作。近日,住建部发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》,更是明确建立多种渠道发展租赁市场,推进REITs试点。

流动性有待加强

据了解,REITs是一种以发行收益凭证的方式汇集特定投资者的资金,由专门投资机构进行房地产投资经营管理,并将投资综合收益按比例分配给投资者的信托基金。

与我国信托纯粹属于私募性质所不同的是,国际意义上的REITs在性质上等同于基金,少数属于私募,但绝大多数属于公募。REITs既可以封闭运行,也可以上市交易流通,类似于我国的开放式基金与封闭式基金。REITs收益主要来源于租金收入和房地产升值,另外收益的大部分将用于发放分红,与股市、债市的相关性较低。

房地产行业协会的有关专家认为,现阶段我国房地产融资过分依赖外部融资平台,“由于融资渠道狭窄,以及基金募集的法律限制,房地产私募基金依托外部渠道,如商业银行的私人理财部、理财机构和信托公司等平台完成募资成为一种较为理性的途径。但是,这些平台自身的局限性,限制了房地产私募基金做大规模的可能。”

过去一年机构试图推行两款类REITs产品,但这两个产品从参与度来看,与标准化的REITs产品存在很大差异。2014年5月,中信证券推出“中信启航”专项资产管理计划,被认为是国内和典型REITs最接近的产品,该产品最大的突破在于可通过深交所综合协议交易平台挂牌转让,从而实现了REITs产品的流动性。

2014年12月,中信华夏苏宁云创资产支持专项计划(以下简称中信苏宁)成立,该产品推出售后返租类似REITs的做法。但值得注意的是,中信启航优先级每次转让额度不低于5000万元,劣后级不得低于3000万元,高昂的投资成本使得流动性大打折扣,也未能享受任何税收优惠。此外,中信启航和中信苏宁受制于资产支持计划的私募定位,投资者限制在200人以内,流动性仍然较弱。

单边税收是方向

“REITs在国外已有很稳定的产品,而国内由于受税收、过户登记、退出机制不完善等问题的影响一直未实行。”一家资产管理公司董事表示。

的确,现阶段美国REITs体系最为完善,其单边税收是REITs规模庞大的主要原因,但在中国现有的税法框架下,通过长期持有物业获得租金收入再进行分配,需缴纳营业税、企业所得税等各项税收,这在无形中推高了可供选择的物业资产门槛。

对此,上述权威人士透露,“现在REITs试点正在破除障碍,会减免部分税收。”上述权威人士表示,高层已考虑对REITs产品减免部分税收,但针对的不是开发商,而是投资者。

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